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  • 發表于: 2018-9-14 09:53:11 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽



    新房降價,二手房大跌,土地流拍,樓市的艱難超出想象

    文|凱風

     

    樓市巨輪的轉向,都是從一些微小的細節開始的。

     

    先是全國性的土地流拍,隨后是二手房的成交大跌,接著是新房的變相降價,最后是樓市預期的全面逆轉

     

    從北京到上海,從廈門到杭州,樓市急先鋒已經將這個過程上演了一番。

     

    最近正在直播這場連續劇的是廣州。


    1新房:降價潮剛剛開始

     

    九月,南方的暑熱未祛,而廣州樓市已經涼意沁人。

     

    凱風君接連兩周在廣州多個區域踩盤,發現樓市正在起變化。

     

    就在這個周末,從城市最南部的南沙到東部的蘿崗,從最西部的荔灣到核心城區的天河,從一線開發商到二三線小開發商,不約而同地上演“打折潮”。

     

    在中心城區,荔灣某樓盤上個月的開盤價還在45,這個月突然推出數十套均價38的一口價單位;天河某樓盤上半年還以5萬元的均價,這個月推出均價4.6萬左右的一口價單位,雖然都是北向,但是不限樓層。

     

    在南沙和蘿崗多個樓盤,特價房、總經理特批房、總裁特批房、內部員工專場、團購專場、合作方專場名目繁多,一波接過一波;在各種名目之下,還有團購打折、定金抵扣、首付分期付款、裝修款分期付款等令人眼花繚亂的操作。


    新房降價,二手房大跌,土地流拍,樓市的艱難超出想象


    很多人困惑,打折到底是營銷噱頭,而是降價的開始?

     

    在目前的行情下,這兩者兼而有之。中心城區的打折噱頭更多,用特價名義吸引購房者,但特價單位一批接一批,說明價格真正松動之中。


    郊區的房價已經出現實質下跌,南沙某樓盤從2.2萬下探到1.8萬,蘿崗某樓盤也從2.3萬下探到1.9萬,實際降幅均超過10%以上。

     

    與價格松動相比,首付分期更加泛濫。從最低的5%到最久的兩年付清,首付分期成為所有開發商的標配。

     

    去年年底,成交慘淡的環京樓市,曾以首付分期作為賣點,最后仍擋不住調控的巨輪。而在廣州,由于限價的存在,雙合同成為潛規則,在疊加裝修款之后,首付成本高企,分期首付,更成為開發商鎖定銷售、回籠資金的抓手。

     

    可以說,與上半年的狂熱相比,下半年的形勢完全逆轉。

     

    一方面,開發商普遍面臨現金流壓力,僅接下來的一年半時間,全國房企就有9萬億的債務到期,新房降價打折潮才剛剛開始。

     

    另一方面,新房與二手房不同,新房一旦降價,普遍引發老業主不滿,北京通州已經上演過一波業主因降價圍攻售樓處要求退房的戲碼。所以這一次,開發商都相對謹慎,不會直接降價,而是以特價房、團購價、分期首付等方式試探市場。

     

    這一切,還只是開始。


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    2二手房:比新房更涼

     

    “現在成交慘淡,看盤的人越來越少,許多中介都跑去新盤做銷售”。

     

    廣州天河某中介直言,從7月份開始,二手房帶看量和成交量都在一路下滑,業主不主動降價10%,基本上連看房的人都沒有。

     

    的確,數據也印證了這種判斷。

     

    中原地產提供的數據顯示,今年8月,廣州市(不含南沙、從化)中介網簽量為5947宗,較7月同期(6529宗)環比下滑8.9%其中,增城、黃埔的成交量分別下滑21.3%19.7%


    新房降價,二手房大跌,土地流拍,樓市的艱難超出想象

    成交下滑,市場觀望情緒濃厚,而業主不得不主動調低價格。


    8月底,廣州二手房市場價格下調盤源占比高達66%,主要下調幅度在1-5%之間。


    新房降價,二手房大跌,土地流拍,樓市的艱難超出想象

     

    而隨著樓市資金被全面封堵,一些投資客也面臨著巨大的現金流壓力,不少人開始大幅降價賣房。

     

    廣州,鏈家二手房的放盤量從去年最低的8000多套攀升到如今的2.1萬套。放盤量越來越大,而成交量越來越小,二手房市場的蕭條更甚于一手房市場。

     

    二手房賣不出去,一些城市因為一手房限價搖號,制造出巨大的套利空間,一手擠壓二手的現象相對突出。

     

    而在廣州等城市,則是整個市場預期的變化,在房地產大變局的轉折時刻,“觀望為上”,幾乎成為所有人的共識。

     

    成交下跌,下一步就是價格的全面松動。

     

    3土地流拍:一線城市也不例外

     

    “哪里還有黃金,現在遍地都是地雷,我們已經不敢高價拿地了”。某大型開發商戰略發展部的人員說。

     

    今年以來,樓市限價面臨前所未有的高壓,而房企最為依賴的銀行貸款、信托融資等渠道被全面封堵,加上房企還債高峰已經到來,現金流比一切都顯得更重要。

     

    這種背景下,開發商對于拍地更加謹慎,而土地流拍更加普遍。

     

    僅今年1-7月,全國土地流拍就高達800宗,流拍率甚至超過上一輪樓市蕭條期的2014年。(更多參閱《800宗土地流拍,19萬億債務壓頂,歷史一幕正在重演》)

     

    時間進入8月,土地低溢價成交更是成為常態,其中不乏一線城市。

     

    75日,廣州花都區鳳凰路二期宅地第五次延期出讓,仍舊流拍。直到814日,該地塊方才底價成交。


    813日,廣州出讓了5宗住宅用地,其中,一宗地塊以底價成交,兩宗地塊溢價均未超過1%,剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。


    828日,廣州從化區溫泉鎮溫泉村“火界”地段地塊,在已接近半價出讓的情況下,仍然再度流拍,這已經是該地塊第7次流拍


    要知道,就在兩年前,廣州有六成以上的土地,溢價率超過100%,而今溢價率僅有3%。


    新房降價,二手房大跌,土地流拍,樓市的艱難超出想象


    同時,年前的地王如今正在寒風中瑟瑟發抖,無一開盤。

     

    201611月,廣州荔灣區廣鋼地塊拍出地王,樓面價高達4.1萬元,價格要高于6萬元方能回本。


    兩年后的今天,經過一輪暴漲之后,周邊區域新房均價普遍低于5萬元,最近推出的特價盤均價甚至回調到3.7萬元。

     

    20173月底,廣州海珠廣紙地塊拍出均價5.54萬元的超級地王,刷新廣州樓面價記錄,但一年半過去,該地塊尚未動工。


    如今,周邊新盤價格基本還在56萬元之間。

     

    往前追溯,2013年,廣州海珠區南洲路拍出樓面價3.46萬元的地王,后來,該項目規劃一再修改,五年過去,迄今仍未開工。當時周邊二手房均價僅為2萬元。即使經過這一輪暴漲,二手房均價也只有4萬多元。現在開盤,恐怕勉強回收成本。

     

    地王的命運總是相似的。

     

    開盤必然虧,不開盤,誰又能再耗個三五年?

     

    4樓市艱難:不同的買房邏輯

     

    樓市的艱難超出你想象。

     

    前有限購限售等調控手段的全面冰封、棚改貨幣化的正式退潮;

    后有堅決遏制房價上漲、限制貨幣之水流入樓市的行政高壓;

    外有貿易爭端和美聯儲加息的高懸之劍;

    內有居民杠桿率居高不下的嚴峻現實。

     

    樓市預期的轉變,不是突然發生的,而是一顆顆稻草不斷疊加的結果。

     

    樓市冰封期,買房投資的邏輯都將發生變化。不要再一窩蜂沖進去,買到就是賺到的好時光已經結束。

     

    接下來,樓市降價打折潮還將繼續,中介門店關停潮即將到來,眾多小房地產商未必還能熬過這個寒冬。


    樓市冰封不是一年半載,高杠桿投資者務必評估好現金流,剛需請拿好現金,多看少動,等待機會的到來。


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