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  • 发表于: 2018-9-10 10:29:43 | 只看该作者 |只看大图 |倒序浏览


    01

    最近很多人担心,全国土地流拍越来越多,以后土地供给量减少,供不应求后,房价不是会涨吗?房价下跌希望又要泡汤了?我今天来给你分析下这个错误的逻辑。

    今年上半年,中国土地流拍超800宗。其中,天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、?#26412;?#31561;城市土地流拍率上升较快。

    土地流拍为什么会越来越多?

    其实原因?#21363;?#21516;小异,不外乎这几种:

    第一:因为新房限价不放松,开发商不?#20197;?#25343;地。很多城市2016年?#27597;?#20215;地现在都被套牢了,?#28909;?#21335;京、厦门、成都、苏州、杭州、广州这几个有代表性的地方,限价太狠,?#28909;?016年有的房企地价到了4万,现在周边新房限价4万,2年了一直不放开。

    如果地价没有明显?#38470;?#30340;情况下,你让房企还怎么敢去拿地,拿了不等于亏钱吗。

    第二:房企的资金压力增大了,确实不可跟2016年同日而语,因为金融去杠杆,央行对房地产调控的窗口指导,债券和信托、ABS这类融资的成本上升明显,回款也慢。2018 年 7 月,一年内房地产信托预期收益率 8.1%,较 2017 年末上升 0.4 个百分点。一家民营的房企人士告诉我,他们的融资成本基本上在10%以上了,这还是前50强,50-100?#24247;?#22312;12%以上。

    有多少钱干多少事,没钱少干事。

    长沙一家房企的投资部人士告诉我,主要原因是房企的资金比较紧张,现在项目去化速度慢,回笼资金慢,金融机构放款也慢很多了。

    市场预期差,好位置也不抢了,之前这种位置的商业用地比较火爆。第三、有的地要求太多,土地配建复杂,地块非热门区域地块。甚至还要无偿配套学校、租赁住房和保?#29486;?#25151;,进一步变相抬高地价,导致房企积极性不高。

    第四:现在地价没有明显?#38470;担?#38500;了个别城市,?#28909;?span style="letter-spacing: 1px;font-size: 15px;line-height: 25.6px;">厦门,相比2016年?#38470;?#30334;分之二三十很常见,所以底价和低溢价成交的比较多,还不至于流拍。

    成?#23478;?#20301;房企投资部人士告诉我,现在不敢轻易拿地,主要是因为市场预期变了,他说了几个方面:

    “第一、集团给的预期非常低,之前我?#20146;?#22303;地价格测算的时候,会把房价涨幅加上去,现在不能加涨幅了,对后期市场非常谨慎。

    第二、现在各大房企,?#35759;?#25163;并购作为拿地的主要方式,因为付款周期更为灵活,而且价格比公开市场更低。

    第三、大家普遍的预期,现在不?#20146;?#20339;拿地的时期,土地方没有完全转变,还是觉得市场非常好,只有大家市场转变的时候,才是拿地的机会,等10月以后吧,现在也不着急。

    第四:现在各地州的国土局长会找我们?#20302;ǎ?/span>你们愿不?#25954;?#25343;地,我确保你底价拿地,但有的地价还是超出我们预期。”


    02

    但土地流拍这个其实并不是什么市场主流的情况。就全国而言,现在的土地出让金,和土地出让面积,依然是非常大的。我们要看的是全局。

    看?#26053;?#36825;个图: 2018 年二季度以来土地市场流拍现象有所增加,上半年百城流拍率较 2017 年的 9.7%上升 0.4% 至 10.1%,但仍远低于 2014-2015 年高达 15%以上的流拍率水?#20581;?/span>

    土地流拍越来越多,房价到底会不会跌?

    大家不用担心流拍率上升,土地的供给?#28900;?#20250;减少,从而房价会上涨,地方政府比你还焦虑的很,因为?#26222;?#31354;缺大,需要卖地啊,那怎么办呢?加大供应数量啊,1块流拍,我卖2块,2块流拍,我卖5块,10块好的地总能卖出几块吧,所以不要看流拍了多少,你要看全年总共卖出了多少土地。

    天津、石家庄、青岛、成都、西安土地出让金对当地?#26222;?#36129;献?#27927;螅?#21344;当地本级?#26222;?#25910;入的 25%-35%。

    尽管流拍率有所上升,但上述城市 2018 年上半年赤字率并未较 2017 年有明显提升。

    这是为什么呢?

    这很可能就跟加大土地供应密不可分了。

    2018 年前 7 月全国土地出让收入 3.2 万亿,同比增长 35.1%,完成全年土地出让计划收入的 58%。 从过去四年来看,除 2015 年以外均超额完成年初土地出让计划。

    土地流拍越来越多,房价到底会不会跌?

    今年前 7 月,百城供地同比增长27%!基本上除了一线城市外,大部分二三?#21335;?#22478;?#26032;?#22320;还是非常积极的,不然没钱搞投资建设啊,GDP从哪来呢,公务员工资怎么发呢。

    所?#36816;担?#22303;地流拍越来越多,未来房价就要涨?你多虑了!调控深度期来临,远的我不?#25285;?#33267;少未来一两年内,很多一二线城市,跌?#27597;?#29575;?#23545;?#35201;?#26085;?#22823;多了!

    你看看上面那个图的流拍率,2009、2010年多高,2011年-2015年全国大趋势还不是照样经历了深度调整期。

    123675.jpg (75.4 KB, 下载?#38382;? 2)

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