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  • 發表于: 2018-9-10 10:29:43 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽


    01

    最近很多人擔心,全國土地流拍越來越多,以后土地供給量減少,供不應求后,房價不是會漲嗎?房價下跌希望又要泡湯了?我今天來給你分析下這個錯誤的邏輯。

    今年上半年,中國土地流拍超800宗。其中,天津、石家莊、成都、青島、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升較快。

    土地流拍為什么會越來越多?

    其實原因都大同小異,不外乎這幾種:

    第一:因為新房限價不放松,開發商不敢再拿地。很多城市2016年的高價地現在都被套牢了,比如南京、廈門、成都、蘇州、杭州、廣州這幾個有代表性的地方,限價太狠,比如2016年有的房企地價到了4萬,現在周邊新房限價4萬,2年了一直不放開。

    如果地價沒有明顯下降的情況下,你讓房企還怎么敢去拿地,拿了不等于虧錢嗎。

    第二:房企的資金壓力增大了,確實不可跟2016年同日而語,因為金融去杠桿,央行對房地產調控的窗口指導,債券和信托、ABS這類融資的成本上升明顯,回款也慢。2018 年 7 月,一年內房地產信托預期收益率 8.1%,較 2017 年末上升 0.4 個百分點。一家民營的房企人士告訴我,他們的融資成本基本上在10%以上了,這還是前50強,50-100強的在12%以上。

    有多少錢干多少事,沒錢少干事。

    長沙一家房企的投資部人士告訴我,主要原因是房企的資金比較緊張,現在項目去化速度慢,回籠資金慢,金融機構放款也慢很多了。

    市場預期差,好位置也不搶了,之前這種位置的商業用地比較火爆。第三、有的地要求太多,土地配建復雜,地塊非熱門區域地塊。甚至還要無償配套學校、租賃住房和保障住房,進一步變相抬高地價,導致房企積極性不高。

    第四:現在地價沒有明顯下降,除了個別城市,比如廈門,相比2016年下降百分之二三十很常見,所以底價和低溢價成交的比較多,還不至于流拍。

    成都一位房企投資部人士告訴我,現在不敢輕易拿地,主要是因為市場預期變了,他說了幾個方面:

    “第一、集團給的預期非常低,之前我們做土地價格測算的時候,會把房價漲幅加上去,現在不能加漲幅了,對后期市場非常謹慎。

    第二、現在各大房企,把二手并購作為拿地的主要方式,因為付款周期更為靈活,而且價格比公開市場更低。

    第三、大家普遍的預期,現在不是最佳拿地的時期,土地方沒有完全轉變,還是覺得市場非常好,只有大家市場轉變的時候,才是拿地的機會,等10月以后吧,現在也不著急。

    第四:現在各地州的國土局長會找我們溝通,你們愿不愿意拿地,我確保你底價拿地,但有的地價還是超出我們預期。”


    02

    但土地流拍這個其實并不是什么市場主流的情況。就全國而言,現在的土地出讓金,和土地出讓面積,依然是非常大的。我們要看的是全局。

    看下面這個圖: 2018 年二季度以來土地市場流拍現象有所增加,上半年百城流拍率較 2017 年的 9.7%上升 0.4% 至 10.1%,但仍遠低于 2014-2015 年高達 15%以上的流拍率水平。

    土地流拍越來越多,房價到底會不會跌?

    大家不用擔心流拍率上升,土地的供給量就會減少,從而房價會上漲,地方政府比你還焦慮的很,因為財政空缺大,需要賣地啊,那怎么辦呢?加大供應數量啊,1塊流拍,我賣2塊,2塊流拍,我賣5塊,10塊好的地總能賣出幾塊吧,所以不要看流拍了多少,你要看全年總共賣出了多少土地。

    天津、石家莊、青島、成都、西安土地出讓金對當地財政貢獻較大,占當地本級財政收入的 25%-35%。

    盡管流拍率有所上升,但上述城市 2018 年上半年赤字率并未較 2017 年有明顯提升。

    這是為什么呢?

    這很可能就跟加大土地供應密不可分了。

    2018 年前 7 月全國土地出讓收入 3.2 萬億,同比增長 35.1%,完成全年土地出讓計劃收入的 58%。 從過去四年來看,除 2015 年以外均超額完成年初土地出讓計劃。

    土地流拍越來越多,房價到底會不會跌?

    今年前 7 月,百城供地同比增長27%!基本上除了一線城市外,大部分二三四線城市賣地還是非常積極的,不然沒錢搞投資建設啊,GDP從哪來呢,公務員工資怎么發呢。

    所以說,土地流拍越來越多,未來房價就要漲?你多慮了!調控深度期來臨,遠的我不說,至少未來一兩年內,很多一二線城市,跌的概率遠遠要比漲大多了!

    你看看上面那個圖的流拍率,2009、2010年多高,2011年-2015年全國大趨勢還不是照樣經歷了深度調整期。

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    土地流拍越來越多,房價到底會不會跌?
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