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  • 發表于: 2018-9-10 10:29:43 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽


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    導語:一文讀懂:中國房地產稅的未來發展方向。(干貨篇)




    一直以來,在所有買房人的概念里,商品房的產權就是70年,70年之后是怎么樣?大家一無所知,國家也一直都沒有做出明確規定。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    最近,有一則新聞很扎眼——民法典各分編草案提請全國人大常委會審議。草案規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。


    70年產權到期后的處理,終于有了答案。


    一方面大家心里石頭落了地,細思,國家在這個時間節點對于商品房產權做出明確,是不是再給房產稅的出臺鋪路呢?房產稅和70年產權年限究竟有什么關系?房產稅究竟何時出臺?我們又該如何應對?


    本文將分為為4個部分進行一一解答:


    1.住宅70年產權到期怎么辦?

    2.房產稅什么時候出臺?

    3.房產稅會怎么征收?

    4.如何應對房產稅?


     住宅70年產權到期怎么辦?


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    70年產權究竟是怎么來的?


    首先要說明的是:70年產權的計算是從開發商拿地開始起計,不是從你買房或拿到房產證那一刻開始算的。


    假設二狗和鐵柱今年買房,但二狗買的項目是2016年拿地,而鐵柱買的則是2008年拿地然后捂地直到近幾年才開發,那么二狗的商品房剩余產權年限是68年,鐵柱的是60年。


    世界上其他國家的房產基本都是永久產權,為什么我們國家只有70年的產權呢?這里涉及到兩個問題:


    1.“土地使用權”是什么時候從“土地所有權”中分離出來的?

    2.70年這個使用期限是如何制定的?


    對于第1個問題,與兩次修改憲法有關:


    第一次是在1982年。憲法中增入一條新規定:城市土地屬于國家所有。這是國家第一次宣布城市土地國有化,至此國家獲得一切城市的土地所有權。


    由于80年代剛剛改革開放,城市的基礎建設面臨缺乏大量資金這個難題。資金從哪里來呢?當時我們的地方政府能想到的更多是靠借債,在當時被戲稱為是“捧著金飯碗在討飯”,金飯碗是什么?金飯碗就是土地啊。土地這么值錢,為何不利用起來呢?


    于是乎,1988年,法律又新增一條“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”,自此城市的土地使用權和所有權分離,政府可以開始出售土地使用權,通過這樣獲取資金來用于城市建設。


    可問題又來了,賣土地使用權,這個使用期限是多少呢?


    好,看下其他國家能不能借鑒。


    放眼望去,國際上絕大部分國家都實行土地私有制永久產權,借鑒不了啊,最后還是借鑒了還在英國殖民統治下的香港。


    當時的香港,因為名義上是割讓了中國的土地,所以香港的土地租賃期限都是在99年以下、75年或50年不等。


    一開始,土地管理局提出的方案是:住宅50年產權,但后面,一位國務院領導提議時間能不能再長一點,于是,這個時間便成了70年。


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    70年產權年限的由來并不復雜,也比想象中要來的隨意。期限長短不是最關鍵,關鍵是等70年產權年限到期了該怎么辦?國家會把房子收回去嗎?


    回復【個稅】,即可計算繳納多少個稅


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    產權到期了該怎么辦?


    首先我們要搞清楚一個問題,70年產權年限指的是土地使用權年限,而我們對房屋的使用權是永久的。


    那我們的房子產權年限到期后該怎么處理?


    最早最明確的法律條文是在2007年《物權法》中,規定:產權年限到期后可以續期。


    而今年的這次民法典草案做了更清晰的規定:產權年限到期自動續期,續期費用的繳納或減免會另有規定。


    也就是這一次進一步明確了怎么續期,續期需分別繳納一定的費用和免費續期,具體再根據后期的法律完善。


    未來,你可能會面臨兩種情況:


    1.房子土地使用期滿了,產權自動進行續期,根據當時的情況免繳或者繳納一定的續期費用,而且,費用應該是大家都能接受的一個合理費用。


    2.產權還未到期,但是房子已經不能住了,以目前的房子建筑質量來說,基本差不多都只能住50年。


    房子不能住了,當然就必須要拆遷啦,拆遷那就按照具體情況賠償一定的拆遷補貼嘍。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    總而言之,這一次民法典草案針對70年產權到期后做了進一步的明確。


    這個明確具有重大意義,一是國家始終都得解決70年產權到期的問題,二是為接下來征收房產稅鋪路。


    房產稅是一種財產稅,而我們老百姓只擁有70年的使用權,而沒有土地所有權的話,你針對使用權收稅是不太合理的,任志強不是一直炮轟說土地是國家的,再征房產稅不合理。


    而且我們在買房的時候已經為土地出讓金買過單了,這個時候你還要征收房地產稅,那不就相當于重復交稅了嗎?這一次草案就是在為房產稅征收的不合理變得合理,70年產權到期后可以自動續期,不就是一定程度上承認個人擁有土地所有權的效果嗎?


    所以,連70年的產權都做了明確了,房產稅還遠嗎?究竟這個樓市炸彈什么時候扔出來呢?



    房產稅什么時候出臺?


    從去年開始,房地產稅頻頻吹風。


    2017年11月、12月,財政部部長肖捷連續兩次出來為房產稅喊話。

    2018年6月,自然資源部又宣布:不動產登記平臺已實現全國聯網。


    而這次產權自動續期的草案又給房產稅的出臺煽了一把火,房產稅要征收已經是板上釘釘的事情。那到底多久會出臺,離正式出臺還差什么步驟呢?


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    征收房地產稅有哪些步驟和條件


    開征房產稅需要面對的不僅是法律關,還要邁過技術關。


    法律上,房產稅作為我們國家全新的稅種,必須通過全國人大立法,需要經歷法案起草-審議(最少三審)-人大立法-出臺-推行等一系列復雜和繁瑣的流程。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    國家必須掌握全國住房的基本情況,必須建立一套統一的系統能夠查詢得到:某人在某城市共有幾套房,房子面積多大,估值多大,自住還是投資?


    技術上,目前影響房地產稅的三大技術障礙:不動產統一登記、全國住房信息聯網和國地稅合并,今年均已完成。


    可以說在技術大關已經攻破了70%,我認為就差一個難題:


    建立一套房屋的估值動態系統,有了基礎系統數據,我相信這個應該也不是問題。


    至于法律方面,目前房產稅的法案還在起草完善階段,接下來還需要經過審議、公示、立法通過、推行等階段。


    總體來說,房產稅進度已經在加快推行,但是不管是技術方面還是法律方面都還需要完善的時間。


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    房產稅目前到了哪一個階段?


    那究竟房產稅什么時候才能出臺呢?


    房地產圈內普遍的預測是:3年內,也就是2021年。


    其實一直以來,房地產稅不管什么時候都能挑動大家的神經,買房的人戰戰兢兢,唯恐自己被收割;沒有買房的人拍手稱快,房地產稅要降房價了,你們這群炒房客就等著房價崩盤吧。到時崩盤了我都多買幾套。(多么天真無邪的人啊)


    本文只撈干貨,切切實實地告訴你,房地產對我們買房影響大嗎?對擁有多套房產的朋友呢?


    要回答這個問題,我們必先搞清楚一個事情:房產稅究竟會怎么收?



    房產稅會怎么征收?


    房產稅會怎么收?我們可以直接來看一下國內試點城市和國外房產稅征收的情況。


    1

    重慶、上海的征收方式


    重慶、上海是從2011年開始征收房產稅的。


    從征收對象上看:


    上海只對新購住房征稅,而且本市居民從二套開始征收,存量住房并不征稅;


    重慶則是側重征收高端住宅的房產稅,存量房和增量房都征收。計稅依據方面,重慶以房產評估值作為依據,而上海是以住宅市場交易價格的70%為標準。


    大家最關心的稅率方面,上海的稅率在0.4%-0.6%,而重慶最高稅率去到1.2%,而最低稅率為0.5%,依據高端住宅的單價而定。


    免征面積方面,上海的人均免征面積為60㎡,重慶高檔住房免征100㎡。


    整體上看這兩個城市征收的范圍不光,稅率也不高,所以其對應的稅收收入肯定也不會高。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    2015年-2017年上海的房產稅收入為497.8億元,土地出讓金的收益為4791.9億元。


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    同樣時間重慶的稅收收入為256.7億元,土地出讓金的收益為2711.4億元。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    也就是說這兩個城市的房產稅總收入只相當于土地出讓收入的十分之一左右。


    很明顯,這兩個城市的房產稅收入并不高,因為僅僅也只是試點:整體上稅基窄,稅率低。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    真正全國性征收的話,我認為國家一定會擴大征收范圍和稅率,所以上海和重慶不能作為一個很好的參考案例。所以,我們再來看下國外。


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    國外的征收方式

          

    1.美國


    美國征收房產稅已經有兩百多年的歷史,在美國,房地產稅的稅率是按照 “以需定收”的方式來確定。


    也就是根據每個州市的財政需要自行確定,每年都會有調整,稅率一般為0.8%-3%,平均在1.5%左右。


    征收時會按照房屋的評估價值再打折,對首套房、低收入者、孤寡人群都會有很大減免。在美國,房地產稅占地方政府稅收收入的70%-75%。


    2.日本


    在亞洲國家中,日本房產稅制發展比較成熟,日本房地產稅叫做固定資產稅。


    標準稅率為1.4%,最高去到2.1%。而計稅標準是以房屋的市場價值為標準,一般每三年會進行一次基礎評估。


    而且日本房地產會根據房屋的用地面積大小、新舊程度、房屋類型、業主的經濟狀況進行一定比例的稅收優惠。


    再對比一下新加坡、韓國、英國等國家,可以發現房產稅稅率大致都在1%-3%的范圍內。

     

    3

    國內房產稅征收預測


    對比國內試點和國外房地產稅的征收情況,我們可以發現征收房地產稅主要涉及3個方面:征收范圍、稅率標準、減免征范圍。


    根據上面的分析,我對房產稅的這3個方面做一個粗略的預測。


    1.征收范圍


    從國內試點的城市來看,房產稅稅收收入很低。為了保證財政收入,征收范圍會擴大到存量房和增量房都要征收。


    也就是說不管你是新買的房子,還是舊的房子,都要被納入征收范圍。


    2.稅率標準


    國際上的主流稅率標準在1%-3%,中國大概率也會采取這個標準。


    基準稅率大概率會在1%-1.5%左右,也即是超出免征額比如說一套500萬價值的房子,按照1%的估值交稅額就是5萬。


    而如果是單個個體擁有大量房源的行為,不排除會采取累進稅率.


    以套數舉例,比如第3-5套要交1.5%,而第6-8套就得交2%,以此類推,最高在3%左右。


    3.減免征范圍


    稅收的其中一個作用就是調節貧富差距,所以房產稅不可能從1㎡或者從首套自住就開始起征,它不會誤傷剛需,肯定會有一個免征額。


    中國人均住宅面積為35㎡,所以把免征額大概是以家庭為單位,定為35㎡/人,例如家庭有3人,那么免征額度為105㎡,超過105㎡就要納入征稅。


    而超過的部分具體怎么征,就要結合稅率標準和稅收方式去計算了。


    好,我們只是對房產稅的征收方式做了一個預測和分析,好讓大家心里多少有一點認識。


    但是大家最關心的肯定是:面對著即將要來的房產稅,我們該如何應對呢?房價會降嗎?我的房子要提前拋售嗎?

     


    如何應對房產稅?


    1

    房產稅不是沖著降房價而來的


    這是我們要認清的第一點,房產稅作為一種稅收,目的是:為了充裕國庫,而不是為了打壓房價。


    1.土地資源是有限的,地方政府今年可以通過拍地獲得財政收入,明年也可以,10年后呢?20年后呢?終究不是長久之計。


    2.如果房產稅可以幫助現金流緊張的地方政府擺脫對土地財政的依賴,這對已經被房地產綁架的地方經濟來說,這是一個好事啊!


    咱們來粗略的算一筆賬,截至2017年,中國的人口為13.9億,城鎮居民的人均住房面積是36.6㎡,計算下來,全國城鎮住宅面積大概300億㎡。


    2017年全國商品房均價7892元/㎡,按免除一半進行計算,按房產稅稅率為1%來征收,一年征收的房產稅大概為1.2萬億元,而2017年全國土地出讓金是5萬億元。


    按照以上計算,一年征收的房產稅可以占了土地出讓金的四分之一,而且這個數字是比較保守的。


    全國城鎮住宅面積:

    13.9億人×36.6m2/人≈300億m2


    每年房產稅:

    300億m2×7892元/m2×50%×1%≈1.2萬億元


    2017年全國土地出讓金:

    5萬億元


    而且關鍵是土地出讓金是一次性收取,一錘子買賣,而房產稅是每年都要收取一次,這樣累計,房產稅難道不能取代土地出讓金嗎?


    經營一個國家和經營一家公司是一個道理的,既然征收房產稅可以做到長久的利潤為何不征收反而年年死磕賣地呢?


    所以,大家不要想多了,國家征稅就是為了長遠打算,為了有持續的資金進行國家建設,而不是為了降房價,房子降價后好讓沒買房的盡快買,這樣想的朋友未免太天真無邪了。


    如果是剛需沒買房的朋友,有合適的隨時買,房產稅不會為你降房價,而你的剛需房也不會被征稅。

     

    2

    沒有三套房產以上的不用關注房產稅


    前面我們分析過,房產稅是有個免征范圍的,基本上你的第一套和第二套房產是很難列入征稅范圍,就算有,稅收也不會太高,往往第二套的部分面積或者第三套才會開始起征。


    而且作為起征,稅點肯定不會太高。


    網上有自媒體說:手里沒有兩斤房產證,也好意思來擔心房產稅?


    話糙理不糙。


    你連3套房沒有,你天天擔心房產稅,你說你不是杞人憂天,多此一舉嗎?


    當然,房產的數量是一個問題,而更關鍵的是應該是質量的問題,也就是說你手上持有的房產值不值錢,而值不值錢就看房子所在的城市。

     

    3

    投資一定要選對城市


    我一直跟大家強調現在中國樓市很快就要迎來分化,而房產稅的到來只會加劇這種分化。


    設想一下,房產稅一來,那些有多套房源的朋友一定會清除掉手中的一些房產。


    舉個例子,假如你有3套房子,一套用來自住不管在哪你都不會賣,而剩下的兩套:一套在北京放租,一套在老家湖南岳陽放租甚至有可能是空置,你會把北京的賣掉還是把岳陽的賣掉?


    答案很明顯肯定是賣岳陽啦。


    岳陽的房子不僅租金不高,甚至有些地方連租都租不出去,房產稅一收,你怎么把成本通過租金轉移到租客身上呢?


    而北京的房子,不僅好轉手每年可能還會有個不錯的漲幅,租金還能每年合理的進行提高,房產稅的成本很容易就可以通過房價上漲,租金上漲轉移出去,你說你會賣掉北京而持有岳陽嗎?腦子進水才會這么干吧。


    以,趕緊把此文轉發給你身邊有房產的朋友。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    所以房產稅征收后,三四線城市一定會出現一波拋售潮,賣不賣得出就看誰跑得快了。


    有沒有房產稅,我們都得選擇有價值的城市投資。


    而這一刻,加上了房產稅這個干擾因素,那就更加要合理的選擇城市,不然房產稅就會成為壓死你的那根稻草。


    同樣的是2000萬,寧要一套北京3環的房子,也不要10套三四線的房子。而對于接下來的國內的房產投資,一定是選擇一線,強二線還有環一線這三個方向。

     

    4

    著手優化手中房產


    不管房產稅是明年收還是后年收,這一刻,對于我們手頭有多套房產的朋友,你要做的就是要開始優化手頭房產。


    首先,即使沒有房地產稅,你現在也該優化房產了。


    過去兩年,房價暴漲一輪,不管是一二線還是三四線,不管是好房子差房子都跟著一起漲,但是接下來房價進入調整期,那些不好的房子一定就會進入退燒階段。


    要說有關也和房產稅相關,畢竟房產稅一收,大家若要處理手中房產一定最先拋那些城市段位低或者地段不好的房產,而現在你不處理,后期大家集中出手,誰來接盤?


    究竟如何優化,首選第一段位也是最重要當然是城市上的置換:三四線換一二線,哪怕換環一線。


    比如你在三四線擁有2-3套非自住房,如果賣掉你能否可以有名額買到那些一線或者二線或省會城市的房產。


    如果不行,置換成那些環一線城市也可以,例如不限購的粵港澳大灣區環城市惠陽。接下來根據需要進行地段、配套、呈現方式的置換優化:


    地段的優化:差地段換好地段,遠郊換近郊,近郊換市區。哪怕換了面積變小了,但是地段變好了才是最關鍵。


    配套的優化:配套最關鍵的兩點在于學區和地鐵,所以非學區房換成學區房,非地鐵房換成地鐵房。


    呈現的優化:戶型不好的換戶型好的,樓梯樓換電梯樓等。


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    結合自己的資金、購房名額等情況,按照上述的順序重要性進行優化。

     

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    配置部分海外房產

      

    首先,我要聲明,我依然堅定看好中國未來整體的房地產市場。不管城鎮化發展進程還是經濟發展態勢,中國的房價都還有上漲空間。


    但是作為投資,看好不代表就是要集中,就是要ALL IN 。


    投資海外房產,一部分原因是要分散國內房產的風險,還有對沖人民幣貶值的風險。


    而另一部分原因,我們當然可以去尋找有更高收益的國家,尋找那些就像15/20年前的中國一樣,經濟正在高速發展,城鎮化正在加速,房地產也在發力的國家。


    買好資產投窮國家,是做房產投資的一個重要方向。因為每個國家都從窮到富,房價都從低都高,只要選對了國家,房價翻倍那是非常有機會的。例如正在崛起的柬埔寨。


    【留言有獎】70年產權到期后可續期,房產稅要加速來了?


    只不過我要提醒大家的是:中國依然會是接下來全球市場上的一個非常重要的增長力量,未來還有很大的增長空間.


    所以我們的資產大部分應該還是放在國內,大部分的倉位應該是在國內,適當配比小部分去做海外投資,千萬不要本末顛倒了。


    PS:歡迎把此文轉發給你身邊有房產的朋友或發到朋友圈。


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