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  • 發表于: 2018-9-10 10:29:43 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽


    樓市進入下行周期,但這些城市依然可以買


    2018年到底應不應該買房?這是知乎上的一個問題,關注度非常高。


    可以明顯感覺到的是這幾年的房價大漲,讓太多人變得焦慮。平均月薪三千的小城市,房價紛紛過萬,很多人忙了一輩子,發現自己的積蓄還不如這次的房子增值多。這種短短兩三年間的房價快速上漲,打亂了很多人的原有生活節奏。現在到底買不買房,要不要再投資一套,會不會買在最高點?這些問題,困擾著很多人。


    這篇文章我把這次房價上漲的整體邏輯跟大家梳理一下,并明確告訴你們現在到底要不要買房。


    先簡單回顧下這一輪房價上漲始末。


    這一輪房價的啟動時間是在2015年,合肥等地最先開始上漲,漲幅翻倍;一線城市中,深圳開始啟動,房價基本翻倍。


    到了2016年,上海北京房價紛紛大漲,漲幅也是幾乎翻倍。


    為什么都是翻倍的漲幅,后面說。


    2017年,2018年,全國樓市啟動,二線城市、三四線城市、還有全國的縣城們紛紛翻倍,這是一場有組織有預謀的房價大漲,漲完之后,我們可以用簡單的幾個字來總結這一輪的行情,那就是:全國人民喜迎房價翻倍。


    時間到了2018年,哦,不對。確切點說,應該是到了2018年的6月底,有一個消息至關重要,那就是:棚改一刀切,全部暫停。


    這個消息意味著,全國樓市暴漲的行情結束。樓市開始轉向,全國房價進入下跌周期!


    注意,以上是大面上的分析。


    由于中國太大了,大面分析不可能照顧到所有城市。所謂全國房價進入下跌周期指的是剛剛大漲結束的城市,而對北京這類從2017年就開始下跌的城市來說,房價已經進入了回暖期。


    那么2018年到底要不要買房呢?


    在聊這個問題之前,我們先聊另一個話題,那就是為什么會有這一輪的全國房價暴漲。


    時間要往前推到十年前2008年,那一次4萬億計劃,國家大搞基建,之后房價大漲,但同時遺留下來的問題就是大量的商品房庫存。


    房價大漲是因為貨幣大量注入經濟體,最后肯定流入樓市,但同時地方政府也賣出了大量的土地,聰明的開發商都在房價上漲周期結束后把房子賣光了,沒有把房子賣掉的開發商后來的日子都過的很苦。


    在那個階段,很多小包工頭(注意是小包工頭)也都享受到了4萬億的紅利,一年賺100萬加并不是天方夜譚,那個時候只要能夠包到活兒,就能賺到錢,因為房價漲,開發商的回款速度非常快,包工頭拿到工程款也很痛快。


    樓市進入下行周期,但這些城市依然可以買


    但是需要說明一下,小包工頭往往都是一些膽子大的屌絲民工,他們自己其實是沒錢的,但是包工程肯定需要墊資啊。這個錢怎么來呢?很多人應該能猜到,就是各種高息貸款,當然也不排除高利貸。


    2008年之后的幾年時間里,善于觀察的朋友應該能發現,縣城里好多人居然是開著豪車接送孩子的,這些人就是快速富起來的一幫人。(普遍不懂理財)


    既然有賺到錢的,肯定也有沒賺到錢的。沒賺到錢的這幫人不是因為能力不行,而是因為運氣不好。


    當那一輪的樓市進入了下跌周期之后,開發商普遍日子不好過,房地產開始過冬。


    那些借了高息貸款包工程的小包工頭們從開發商那拿不到錢,結果就是貸款還不上,流水斷供,被逼債,死得很慘。


    地方經濟由于2008年的那一次拉動,形成了短期繁榮,而樓市進入下行期之后,地方財政也開始過苦日子。


    撐了幾年之后,全國各地方的經濟形勢普遍變得很差。同時,大修基建的所造成的負面影響也開始逐步顯現,全國樓市普遍累計了大量的庫存。


    為了改變這一現狀,拯救地方茍延殘喘的經濟局面,于是,國家開始了一輪的去庫存運動。


    這時已經是2015年。


    如何讓老百姓把地方的房子都買走呢?很簡單,給老百姓發錢,但是發錢這種方式太直接了,所以國家出臺了一個棚改貨幣化安置政策。


    通過棚改的方式,拆掉老百姓的房子,同時給一大筆錢作為補貼,老百姓拿到錢而且沒有了住房之后,只能去買房。


    到頭來,其實是貨幣定向進入了地方樓市,房價必然大漲。


    當房價上漲啟動之后,必然會有更多人會去買房,買漲不買跌,再不買房子又漲二十萬。這樣又會促成房價的進一步上漲,最后我們所看到的結果就是房價翻倍。


    但大家要明確一點,那就是房價大漲的導火索就是棚改貨幣安置。


    在這期間,還有一個各地城市紛紛搶人的鏡頭穿插了進來,注意,這個不是房價大漲的核心因素。這其中的邏輯比較復雜也比較綜合,這里先不解釋了。


    其實全國各地的情況也都不太一樣,有的地方翻了一倍多,有的地方漲幅也就30%吧,但是對于大多數的省會及各地級市來說,翻倍還是較為普遍的。


    這個漲幅,一方面我們可以理解為參考一線城市漲幅,較為平均,樓市在全國有一個均幅通脹。


    更為重要的因素在于,翻倍之后,如果在漲,地方經濟肯定就要出問題了。房價漲,地方實體經濟就會逐漸萎縮,實體經濟與虛擬經濟面臨著脫鉤的危險,一旦脫鉤,必然是金融危機。


    國家從大的層面考慮,肯定不能讓危機出現啊,所以說大家其實可以看到,在房價上漲過程中,國家雖然說控制房價,但其實沒有真正的政策落地,直到房價普遍翻倍之后,各種約談,各種地方政策就都出來了。


    跟大家透露一下,現在各地的翻倍行情,其實都撐不住,但是也不會有大的危機出現,普遍回調是比較正常的。


    最后一個問題,也是最關鍵的問題,那就是2018年到底要不要買房呢?


    在這一輪房價上漲之前,其實很多城市的房價都有起碼五年的平靜期,有的城市像西安、重慶等,都是十年不漲。


    在沉寂這么多年之后,突然上漲,我們其實能夠推斷出,地方樓市的真實供需關系其實并不緊張,而打破這一局面的就是貨幣。


    現在貨幣注入已經停掉了,所以上漲的基礎也就消失了。


    目前看,各地的樓市都已經開始降溫,想要繼續上漲可能性幾乎沒有,這個是針對全國的情況來說的,適用于所有房價翻倍的城市。


    所以,對于買房的人來說,今年大可不必著急。至少等到年底是沒有問題的。


    那么如何判斷自己所在城市的樓市情況呢?


    很簡單,就是看二手房市場。多數的三四線城市是沒有鏈家的,幾乎都是小中介,成交情況也看不到,這個時候就需要自己多去詢問幾家中介,并且持續觀察一段時間。因為中介這個行業,往往不跟你說房價下跌,所以通過一家中介來判斷市場情況往往靠不住,多問幾家,跟他們打好關系之后,就能摸到底了。


    把近期的成交速度,成交價格,與之前成交情況做一下綜合對比,這樣就能夠判斷自己所在城市的市場情況。


    樓市進入下行周期,但這些城市依然可以買


    另外一個參考指標就是,中介店面的數量是否大量減少。在樓市下行期內,中介店面會大幅減少,如果小區旁邊的小中介陸續停業了,那樓市一定是進入了下行周期。


    很多三四線的人往往不買二手房,都買新房。但是判斷市場情況一定要參考二手房市場,這是真實供需關系的體現。只要二手房成交不好,那么新樓盤降價是早晚的事。


    中國是一個大國,城市也非常多,各地的經濟情況不能一概而論,房價上漲的先后順序也不一樣。


    所以接下來我們就細分一下,講幾種情況。


    率先完成大漲的城市,像北上深、南京、蘇州等。房價都有了一定幅度的回調,像北京的回調幅度達到了15%


    這些城市到今天看,其實樓市已經進入了平穩期,供需關系基本穩定,所以下跌空間也基本上沒有了,對于買房的朋友來說,完全可以放心買。


    有些城市房價幾乎沒有怎么漲,或是有一個小幅的上漲,比如30%以內。這些城市在此之前的庫存應該非常大,所以即使有棚改貨幣安置,房價也沒有漲起來,對于這些城市來說,也可以隨時買。


    原因就在于樓市的下跌空間基本上沒有。而且由于有大量的庫存無法消化,地方經濟也比較痛苦,所以不排除國家會定向給地方撥棚改資金。


    注意,再說一遍,棚改貨幣化安置的核心目的在于讓地方經濟有喘息機會,而不是為了漲房價,漲房價是附加產品。


    那些房價在2017年之后翻倍的城市,不管它是國家中心城市,還是直轄市,還是什么自貿區,不管它規劃了多少條地鐵,這些城市的房子投資(現階段)千萬不要碰。


    如果著急自住,比如說準備結婚需要婚房,那么買房時完全可以先砍掉30%,如果沒人賣,就等一等。這一輪投資客很多,拋售一定會出現。


    最后,提醒一句。對于三四線城市的房產,大家盡量不要投資。自己住的話就買,不住的話就別買。長期看,三四線城市老齡人口比例會越來越高,老齡化會越來越嚴重,年輕人紛紛去了大城市。這種消費人口的大量流失會是三四線樓市(經濟)的致命傷。


    講到這,相信已經解決了大家要不要在2018年買房的問題。最后多說一句,由于全國多數城市的樓市進入下行周期,大面積的業主維權情況也會逐漸出現。

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    樓市進入下行周期,但這些城市依然可以買
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